Frequently Asked Questions
Welche Leistungen erwirbt man mit einem IMMOkalkulator-Abo?
Zum Einstieg gibt es eine persönliche online kick-off session in welcher wir Ihnen Tipps und Tricks für ein optimales Usererlebnis geben. Danach ziehen sich im gewählten Zeitraum unbegrenzt Abfragen bzw. Auswertungen. Und sollten Sie zu einer Auswertung mal Rückfragen haben, unterstützen wir Sie telefonisch oder per e-mail. Sofern gewünscht gerne auch am Wochenende.
Welche Features bietet IMMOkalkulator?
Unser Objektreport bietet:
- Miet-/Kaufpreisermittlung einer frei definierbaren Immobilie
- Darstellung von Angebotspreis und Verhandlungserfolg
- Auflistung / Quantifizierung aller Werttreiber
- Yieldermittlung einer frei definierbaren Immobilie
- Sensibilitätsanalyse des prognostizierten Kaufpreises aufgrund nicht definierter Faktoren
- Darstellung der Entwicklung der Miet-/Kaufpreise und yields im Zeitablauf
Primäres Einsatzgebiet des Objektreports sind die Preisermittlung sowie die Kenntnis der Werttreiber.
Unser Statistikreport bietet:
- Quartil, Median und arithmetischer Mittelwert aller Angebote mit zutreffenden Eingabekriterien
Primäres Einsatzgebiet des Statistikreports ist die Plausibilisierung ermittelter Werte durch Vergleich mit dem tatsächlichen Angebot.
Unser Investorenreport bietet:
- Erkennung von Kandidaten für unterbewertete Wohnungen
Primäres Einsatzgebiet des Investorenreports ist die Identifikation von Schnäpchen.
Wie kann IMMOkalkulator den Verhandlungserfolg einer Wohnung beziffern?
Das Team von IMMOkalkulator sammelt laufend tatsächliche Abschlusspreise von konkreten Wohnungen und dokumentiert die Ausprägungen der Werttreiber (z.B. das Haus wurde 1910 gebaut, die Wohnung ist 43 m² groß, usw.). Dies geschieht teilweise durch Rückgriff auf Grundbuchdaten und nachgelagerten Recherchen, teilweise durch Nutzung von Daten aus unserer Beratungspraxis.
Wir geben die Parameter dieser Wohnungen in IMMOkalkulator ein; dieser ermittelt durch seine Regressionsmethodik den am Markt zu erwartenden Angebotspreis (Miet- oder Kaufpreis).
Wir stellen den Markt-Angebotspreis den tatsächlichen Abschlusspreisen gegenüber und ermitteln die durchschnittliche Diskrepanz zwischen Angebots- und Abschlusspreisen.
Auf welcher Basis berechnet IMMOkalkulator die zu erwartenden Miet- und Kaufpreise?
IMMOkalkulator legt tagtäglich in Wohnungsinseraten enthaltene Informationen (Miet- bzw. Kaufpreis, Wohnfläche, Terrassenfläche, Heizungsart, HWB-Klasse, etc.) strukturiert ab.
Mittels einer sogenannten Regressionsanalyse ermittelt IMMOkalkulator den Wertbeitrag der einzelnen Werttreiber, also z.B. wie viel EUR / m² Bruttokaufpreis werden aus Marktsicht dafür bezahlt, dass die Wohnung einen Balkon hat.
Bei der Prognose des Miet- oder Kaufpreises geht IMMOkalkulator dann den umgekehrten Weg. Durch Aufsummierung der Wertbeiträge wird der voraussichtliche Angebotspreis ermittelt. Von diesem wird dann noch der Verhandlungserfolg abgezogen.
Wie genau sind die Prognosen von IMMOkalkulator?
Würde man einem Bewerter die Frage nach der Genauigkeit seiner Prognosen stellen wäre die ehrliche Antwort vermutlich „es kommt darauf an“. Ähnliches gilt auch für IMMOkalkulator, doch möchten wir hier etwas ins Detail gehen.
Erstens lässt sich sagen, dass die Schwankungen bei Kaufpreisen höher sind als bei Mietpreisen. Eine von mehreren Erklärungen für dieses Phänomen ist, dass es beim Verkauf im Vergleich zur Miete zusätzliche Faktoren gibt, die in einem statistischen Verfahren nicht abgebildet werden können. Hierzu zählt z.B. im Luxussegment eine „Prämie“ für die Einzigartigkeit einer Immobilie.
Zweitens sind bei einem statistischen Verfahren die Schwankungen von außergewöhnlichen Wohnungen, z.B. im Luxussegment stets größer als von Wohnungen im Commoditysegment, von denen es ein großes Angebot und somit viele „Vergleichswerte“ gibt.
In regelmäßigen Produkttests mit großen Datenmengen zeigt sich, dass im Mietsegment 90% aller Mietwohnungen nicht mehr als 10% vom prognostizierten Preis abweichen. Bei Eigentumswohnungen gilt, dass 80% aller Wohnungen nicht mehr als 20% vom prognostizierten Preis abweichen.
Selbstverständlich sind 20% des Immobilienkaufpreises viel Geld, allerdings liegt die automatisierte Prognose nicht zwingend schlechter als eine vom Profi manuell erstellte. So sind uns aus unserer Beratungspraxis zahlreiche Fälle bekannt in denen zwei Profis bei derselben Immobilie eine Bewertungsdifferenz von mehr als 20% auswiesen.
Jede Immobilie ist doch einzigartig. Kann ein Programm eine Immobilie wirklich bewerten?
Korrekt, jede Immobilie hat ihre Spezifika. Die meisten manuell erstellten Miet- und Kaufpreisprognosen werden durch Vergleich mit anderen Immobilien erstellt, deren Miet- oder Kaufpreis bereits bekannt ist. Hierfür nimmt der Prognoseersteller zumeist ein Sample von 10 – 20 „ähnlichen“ Immobilien und bewertet die Unterschiede zur konkreten Immobilie.
Und genau hier liegt die Stärke von IMMOkalkulator. Durch die Regessionsmethodik stehen dem Programm nicht nur 10 – 20 ähnliche Immobilien parat, sondern kann die Bewertung auf Basis von mehreren 100.000 Immobilien basieren.
Welche Faktoren werden bei der Prognose von Miet- und Kaufpreisen berücksichtigt?
IMMOkalkulator ermittelt die zu erwartenden Miet- und Kaufpreise auf Basis von 35 Faktoren.
Die 35 Faktoren sind: Adresse/Bezirksteil, Entfernungen zu U-Bahn/S-Bahn/Bim/Bus/Lebensmittler/Apotheke/Restaurant/Bäcker/Schule/Kindergarten, Anzahl Zimmer/Bäder/WC, Ausstattung, Möblierung, Balkon/Loggia/Terrassen/Privatgartenflächen, Kellerabteil, Aufzug, so. Nebenräume, Wohnfläche, Baujahr, Sanierungsjahr, Zustand, Stockwerk, Raumhöhe, Energieversorgung, HWB-Klasse, Dachgeschoss, Maisonette und Erstbezug (nach Sanierung)
Wie kann IMMOkalkulator einzelne Werttreiber bepreisen?
IMMOkalkulator legt tagtäglich in Wohnungsinseraten enthaltene Informationen (Miet- bzw. Kaufpreis, Wohnfläche, Terrassenfläche, Heizungsart, HWB-Klasse, etc.) strukturiert ab.
Mittels einer sogenannten Regressionsanalyse ermittelt IMMOkalkulator den Wertbeitrag der einzelnen Werttreiber, also z.B. wie viel EUR / m² Bruttokaufpreis werden aus Marktsicht dafür aufgerufen, dass die Wohnung einen Balkon hat.
Diese Werte werden dann noch mit dem im konkreten Quartal ermittelten Verhandlungserfolg multipliziert, sodass man den Wertbeitrag auf Basis von Ist-Werten erhält.
Der Makler kommt zu einem gänzlich anderen Wert – wie lässt sich dies erklären?
Viele Maklerunternehmen bieten als Marketinginstrument kostenlose Wertschätzungen für potenzielle Verkäufer/Vermieter an, um sich den Auftrag zu sichern.
Führt man sich vor Augen, dass Makler rein erfolgsorientiert arbeiten liegt es auf der Hand, dass diese Wertermittlung in einem gewissen Spannungsfeld stattfindet. So muss der Preis zwar einerseits hoch genug sein, um den Auftrag zu akquirieren, anderseits jedoch niedrig genug, um später die Immobilie tatsächlich zu verwerten. Dieser „politische“ Preis hat wenig mit dem fairen Preis der Immobilie zu tun.
Wir sind überzeugt, dass gute Makler einen wertvollen Beitrag zur Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien leisten, doch sollte ein fairer Preis vorab vom Eigentümer festgelegt werden – z.B. durch Einsatz von IMMOkalkulator.
Der Bewerter kommt zu einem gänzlich anderen Wert – wie lässt sich dies erklären?
Bewerter ermitteln den Wert zumeist durch Vergleich mit anderen Immobilien, deren tatsächlicher Miet- oder Kaufpreis bereits bekannt ist. Hierfür nimmt der Bewerter zumeist ein Sample von 10 – 20 mehr oder minder ähnlichen Immobilien und bewertet die Unterschiede zur konkreten Immobilie.
IMMOkalkulator geht einen gänzlich anderen Weg. Er ermittelt aus einer wesentlich größeren Datenbasis den voraussichtlichen Angebotspreis mittels einer auf 35 Wertreibern basierenden Regressionsanalyse und zieht den Verhandlungserfolg ab.
Welcher Wert „näher an der Wahrheit liegt“ lässt sich pauschal nicht sagen. Der Vorteil eines manuellen Bewerters liegt darin, dass er die relevanten Zu- und Abschläge für jede Immobilie neu definieren kann. Sein Nachteil ist ein möglicherweise zu kleines oder veraltetes Sample an Vergleichswerten.
Tendenziell hat IMMOkalkulator seine Stärken bei neuartigen Commodity-Produkten und in einem sich stark verändernden Marktumfeld.
Ist eine Miet- oder Kaufpreisermittlung auf Basis von Inseraten seriös, hier kann man doch alles reinschreiben?
Korrekt, eine Miet- und vor allem Kaufpreisermittlung nur auf Basis von Inseraten wäre tatsächlich nach oben verzerrt, da vor allem im Verkaufssegment wirklich viel gefeilscht wird.
Aus diesem Grund stellt IMMOkalkulator jedes Quartal den Markt-Angebotspreisen tatsächliche Abschlusspreise gegenüber und ermittelt so den sogenannten Verhandlungserfolg.
Dieser wird bei der Ermittlung des Prognosepreises abgezogen.
Andere Anbieter bieten ähnliche Produkte an. Worin liegt die Kernkompetenz des IMMOkalkulators?
Korrekt, es gibt mitunter empfindlich teurere Produkte von Marktbegleitern, die ebenfalls Prognosepreise für Wohnungen ermitteln.
Im Gegensatz zu allen anderen uns bekannten Tools bietet IMMOkalkulator einen breakdown auf Werttreiberebene und eine Darstellung des aktuellen Verhandlungserfolges am Markt.
Auch unser Service für Rückfragen zu konkreten Prognoseergebnissen wird von unseren Kunden sehr geschätzt und dürfte bei Marktbegleitern nicht üblich sein.
Was mache ich, wenn die Bank den von IMMOkalkulator ermittelten Miet- oder Kaufpreis nicht für angemessen hält?
Bankgutachter haben den Auftrag das Risiko der Bank zu minimieren und schätzen den Wert einer zu finanzierenden Immobilie oftmals niedriger als den tatsächlichen Kaufpreis (oder auch den von IMMOkalkulator als fair ermittelten Preis). Besonders stark ausgeprägt ist diese Neigung in schlechten Zeiten, in denen die Zeitungen voll von schlechten Nachrichten sind.
Nach unserer Erfahrung besteht der beste Umgang mit Bankgutachtern in der guten Aufbereitung aller Unterlagen, hierzu kann auch eine Bewertung mittels IMMOkalkulator gehören.
Gleichzeitig sollte man sich hiervon keine Wunder erwarten. Am Ende des Tages gilt für den Umgang mit Banken ebenso wie für den Umgang mit Immobilienverkäufern. Den besten Deal macht derjenige, der sich Zeit nimmt und mehrere Angebote einholt und diese vergleicht.
Sie möchten eine Vorsorgewohnung kaufen und hätten gerne Unterstützung für die Bankgespräche oder die Verhandlungen mit dem Verkäufer? Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen bestmöglich.
Was mache ich, wenn ich die Immobilie nicht zu dem Preis erhalte, den IMMOkalkulator ermittelt?
IMMOkalkulator ermittelt den am Markt zu erwartenden Preis einer Immobilie. Selbstverständlich obliegt dem Verkäufer das Recht seine Immobilie „überpreisig“ anzubieten und es gibt auch immer wieder Beispiele in denen Entwickler mit besonders gutem Marketing schier sensationelle Ergebnisse erzielen (uns sind mindestens drei größere Projekte bekannt. In denen der Entwickler seine Wohnungen im Durchschnitt um 25% über dem Marktpreis verkauft hat).
Die Detailanalyse von IMMOkalkulator zeigt die Schwachstellen der Immobilie aus Marktsicht auf und gibt Ihnen so Verhandlungsargumente in die Hand.
Inwieweit man den Entwickler hiermit überzeugen kann, hängt von der Marktlage, dem Druck des Verkäufers durch seine Finanzierungspartner und wahrscheinlich auch der Persönlichkeitsstruktur der Entscheidungsträger ab. Jedenfalls gibt Ihnen IMMOkalkulator aber Auskunft, ob das Angebot in Relation zum Markt gut ist und hilft Ihnen somit Ihren Entscheidungsprozess zu optimieren.
Sie möchten eine Vorsorgewohnung kaufen und hätten gerne Unterstützung für die Verhandlungen mit dem Verkäufer? Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen bestmöglich.
Warum wird mein User bei Bestellung nicht automatisch angelegt?
Auch wenn wir uns bemüht haben IMMOkalkulator so selbsterklärend wie möglich zu machen, müssen wir akzeptieren, dass sich auch absolute Profis mit der Eingabe zu Beginn manchmal schwer tun. Wir nehmen es mit Humor und trösten uns damit, dass die Ausbildung zum Immobilienbewerter ein mindestens viersemestriges Studium voraussetzt.
Was wir keinesfalls möchten, ist, dass unsere Kunden hierfür bezahlen, indem sie suboptimale Ergebnisse erhalten und hierauf basierend schlechte Entscheidungen treffen.
Aus diesem Grund ist bei jedem Abokauf eine kick-off session enthalten, in der wir Fragen beantworten und Tipps und Tricks zum Umgang mit IMMOkalkulator geben. Selbstverständlich beginnt die Abolaufzeit erst mit der kick-off session.
Eure Marktberichte liefern andere Erkenntnisse als seriöse Quellen wie z.B. die ÖNB. Wie kann dies sein?
ÖNB und andere hochseriöse Researchhäuser greifen auf Grundbuchdaten zu und rechnen Durchschnitte über bestimmte Segmente (z.B. Neubauwohnungen in Wien). Grundbuchdaten haben den Vorteil, dass es sich um echte Verkaufsdaten handelt, aber auch den Nachteil, dass sie mit einer zeitlichen Verzögerung von mehreren Monaten eingetragen werden.
IMMOkalkulator ermittelt die Verkaufspreise indirekt aus tagesaktuellen Inseraten vermindert um den nur wenige Wochen alten Verhandlungserfolg.
Wir erkennen somit die Markttrends etwas schneller. Tatsächlich zeigt sich in unseren Mehrjahresanalysen, dass wir längerfristig kaum Differenzen in den Ergebnissen haben. Wir zeigen die Auf- und Abwärtstrends nur meist ein Quartal früher.
Bietet IMMOkalkulator.at auch einen Grundbuchzugang?
- IMMOkalkulator bietet keinen Grundbuchzugang. Wenn Sie wissen möchten, wem eine Wohnung an einer bestimmten Adresse gehört, empfehlen wir www-auszug-online.at