In den letzten Tagen vernahmen wir vermehrt Meldungen, dass Marktbegleiter über die Entwicklungen im 1. Halbjahr berichten – höchste Zeit für uns wieder vorzulegen und unser Marktupdate mit Ist-Werten per 30.09.2025 zu veröffentlichen.
Wie üblich greifen wir hierfür auf die Regressionsmethodik unseres IMMOkalkulators zurück, welche, neben klassischen Durchschnittsauswertungen einzelner Marktsegmente, auch die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklung konkreter Wohnungen sowie des Verhandlungserfolgs zwischen Angebots- und Abschlusspreisen ermöglicht.
Wir starten mit einer Analyse der Entwicklung der Segmente „Altbau“, „Neubau bis Baujahr 2020“ und „Neubau ab Baujahr 2020“, in der wir uns der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise und der Bruttorenditen in den vergangenen Quartalen widmen.
Im zweiten Schritt sehen wir uns die Entwicklung des Verhandlungserfolges an, bevor wir uns im dritten Abschnitt der Markttiefe der Transaktionen und des Mietangebotes widmen. Da wir in den vergangenen Wochen verstärkt auf das Thema Verhandlungserfolg angesprochen wurden, haben wir hier unseren Rechercheschwerpunkt gesetzt und freuen uns diesmal Daten aus einem stark vergrößerten Sample präsentieren zu können.
Im vierten Abschnitt analysieren wir welche Produkte zuletzt im Abverkaufssegment besonders gefragt waren. Hierbei bieten wir Aufgliederungen nach Preisklassen, Zielgruppen und Bezirken.
Am Ende fassen wir die Erkenntnisse zusammen und wagen einen Ausblick auf die kommenden Monate.
Miet- und Kaufpreisentwicklung des Gesamtmarktes nach Altersklassen
Beginnen wir unsere Analyse zunächst mit den Altbauten.
Folgende Grafiken stellen die Miet- und Kaufpreisentwicklung pro m² Wohnnutzfläche für Wiener Wohnungen dar, welche der Altbaudefinition des MRG genügen. Beginnen wir mit den inneren Bezirken.
In der oberen Grafik sehen wir faktisch eine Seitwärtsbewegung. Die angebotenen Mietpreise liegen auch unter Berücksichtigung aller möglichen Zuschläge sehr am oberen Ende des rechtlich möglichen, weshalb sich kaum Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ziehen lassen. Der Verhandlungserfolg geht in diesem Segment stark gegen Null.
Auch sie angebotenen Kaufpreise verliefen faktisch seitwärts, sodass die Rabattentwicklung den Ausschlag über Anstieg oder Rückgang geben wird. Wir kommen hierauf noch zurück.
Die Mietrenditen, bezogen auf (realen) Nettokaufpreise, liegen bereits seit dem Q4 2024 wieder konstant in einer Bandbreite zwischen 2,5% und 2,75% und somit über dem Niveau der langfristigen Ziel-Inflation und etwa auf dem aktuellen Niveau langfristiger Staatsanleihen, die oftmals als Referenzwert genannt werden.
Kommen wir somit zu den äußeren Bezirken.
Die obige Grafik zeigt gewisse statistische Schwankungen ohne eindeutig erkennbare Richtung auf. Auch hier gilt, dass der Preis regulatorisch bestimmt ist, die angebotenen Mietpreise bereits sehr an der Obergrenze des Rechtlich erlaubten liegen dürften und sich somit keine großen Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ableiten lassen. Bei genauerer Analyse zeigt sich, dass das Bild nicht auf Angebotsveränderungen zurückzuführen ist.
Auch hier sehen wir bei den angebotenen Kaufpreisen eine faktische Seitwärtsbewegung. Anzumerken ist, dass der Zustand des Hauses bzw. der Wohnung große Auswirkungen auf den Preis hat. Betrachtet man nur frisch sanierte Altbauwohnungen liegt der durchschnittlich angebotene Preis über alle Außenbezirke bei rund EUR 5.900 / m².
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%, abhängig von der konkreten Lage. Kommen wir somit zum Segment der etwas älteren Neubauten, also jener Immobilien, die zwar nicht die Altbaudefinition des MRG erfüllen, jedoch vor 2020 gebaut wurden und somit nicht mehr ganz neu sind.
In der oberen Grafik ist zu erkennen, dass die Mieten nach starken Anstiegen im Jahr 2024 zuletzt seitlich verliefen.
Auch in diesem Segment verliefen die angebotenen Kaufpreise faktisch seitwärts.
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3% – 3,5%.
Wie sieht es in den äußeren Bezirken aus?
Die Mieten verliefen weitgehend seitlich. Bei genauerer Analyse der Daten auf Bezirksteilebene zeigt sich, dass günstige Bezirksteile insbesondere in Relation zu teureren Nachbarbezirksteilen aufgeholt haben, wogegen die Mietpreise in sehr teuren Bezirksteilen etwas zurückgingen.
Auch bei den angebotenen Kaufpreisen tut sich derzeit nicht viel. Auch hier entscheidet somit der Verhandlungserfolg über die reale Preisentwicklung.
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%.
Die Werte sind aufgrund der Heterogenität des Segments mit Vorsicht zu genießen. Zum einen werden Nobelgegenden mit Brennpunktgrätzeln gemischt, zum anderen macht es natürlich einen großen Unterschied, ob eine Wohnung 5 oder 50 Jahre alt ist.
Kommen wir somit zum jüngsten Segment, jener Wohnungen, die seit 2020 fertiggestellt wurden.
In den inneren Bezirken verliefen die Mieten für kürzlich fertiggestellte Neubauten weitgehend seitlich auf hohem Niveau. Nimmt man nur Erstbezüge her liegt der durchschnittliche Nettomietpreis bereits bei EUR 17,5 / m².
Auch die Angebotspreise der jüngsten Neubauten verliefen in den inneren Bezirken weitgehend seitlich.
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 2,25% – 2,5% Wie sieht es in den Außenbezirken aus?
Auch in den äußeren Bezirken verliefen die Mieten nach einem Anstieg im Q2 2025 seitlich. Nimmt man nur Erstbezüge her liegt der durchschnittliche Nettomietpreis bereits bei EUR 15,7 / m² (im Vergleich zu EUR 15,5 im Vorquartal). Hierzu ist anzumerken, dass das Segment nicht homogen ist. In schlechter angebundenen größervolumigen Projekten liegen die Untergrenzen bei rund EUR 13,5 – 14. Besser angebundene und „exklusivere“ Erstbezüge liegen mitunter deutlich über EUR 18 / m².
Auch in diesem Segment verliefen die angebotenen Kaufpreise weitgehend seitlich, sodass der Verhandlungserfolg über die Richtung entscheidet. Für das Gros der jüngeren Neubauwohnungen liegen die Bruttokaufpreise deutlich über EUR 6.000 / m². Wir werden im Zuge der Transaktionsauswertung noch sehen, dass auch die Verkaufsvolumina stiegen, weshalb aus Verkäufersicht vorsichtiger Optimismus angesagt ist.
Die Mietrendite liegt quer über das gesamte Marktsegment bereits bei rund 3% – 3,25%. Hierzu ist anzumerken, dass kleinere Wohnungen, welche oftmals als Anlegerwohnungen gekauft werden, eine deutlich höhere Mietrendite aufweisen als der Segmentsdurchschnitt.
Verhandlungserfolg
Wie zu Beginn angekündigt setzten wir diesmal einen Schwerpunkt auf die Analyse des Verhältnisses zwischen Angebots- und Abschlusspreisen. Wir untersuchten hierfür 88 konkrete Transaktionen im abgelaufenen Quartal. Wir werden später noch sehen, dass in diesem Zeitraum rund 2.500 Transaktionen stattgefunden haben dürften, woraus sich ein Sample von 88 / 2.500 = 3,5% ergibt. Zum Vergleich: Österreichweite Wahlumfragen seriöser Marktforschungsinstitute weisen typischerweise eine Samplegröße von 2.000 Personen auf, um auf das Wahlverhalten von rund 6,3 Mi0. Wahlberechtigten zu schließen. Die prozentuelle Samplegröße beläuft sich somit auf rund 2.000 / 6.300.000 = 0,3%. Fairerweise räumen wir ein, dass Wahlprognosen gelegentlich unpräzise sind und die prozentuelle Samplegröße nicht das alleinig bestimmende Ratio für die Qualität einer Statistik ist. Dennoch sollen obige Ausführungen ein Gefühl für die Aussagekraft unserer Analyse geben. Wie sieht die Entwicklung des Verhandlungserfolgs nach Segmenten nun aus?
Das neuerliche Auseinanderfallen des regelmentierten und des nicht regelmentierten Sektors fällt ins Auge. Die aktuelle Bundesregierung setzte bekanntlich diverse Maßnahmen, die die Attraktivität von Wohnungsinvestments im Vollanwendungsbereich des MRG deutlich einschränkte. Der Markt reagierte wieder sofort. Der Verhandlungserfolg im Altbausegment, im obigen Diagramm repräsentiert durch die rote Linie, stieg im Q2 2025 und nun abermals im Q3 2025 deutlich, wogegen der Verhandlungserfolg in allen anderen Segmenten im Q2 2025 zurückging und zuletzt weitgehend seitlich verlief. Käufer verlangen im regelmentierten Segment nun einen höheren Rabatt und somit einen niedrigeren realen Kaufpreis.
Da die Angebotspreise in allen Segmenten seitlich verliefen, lässt sich nun sagen, dass die realen Kaufpreise im unsanierten Altbau im Berichtsquartal um rund 10% fielen, in allen anderen Marktsegmenten seitlich verliefen. Es ist immer wieder schockierend welchen Schaden populistische Regierungsentscheidungen anrichten.
Markttiefe
Sehen wir uns nun die Markttiefe an und beginnen wir mit dem Abverkaufssegment.
Datenbasis ist das österreichische Grundbuch, von welchem wir jeweils am Quartalsende die Anzahl der Wohnungskaufverträge mit Kaufvertragsdatum zwischen 1.01.2024 und 30.09.2025 gezogen haben. Die somit gewonnene Zeitreihe ermöglicht es uns die in der Vergangenheit bereits getätigten, aber noch nicht verbücherten Wohnungskaufverträge grob abzuschätzen (grüner Balken).
Im Jahr 2024 wurden rund 9.000 – 9.500 Wohnungen verkauft (eine exakte Aussage ist aufgrund des langen Nachlaufs beim Grundbuch noch immer nicht möglich), hiervon vermutlich rund 6.600 in den ersten 3 Quartalen. Per 30.09.2025 waren rund 40% mehr Transaktionen mit KV-Datum 2025 verbüchert als per 30.09.2024 für den Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dieser Wert hat sich gegenüber unserem Halbjahresbericht 2025 deutlich erhöht (H1 2025 vs. H1 2024: +25%) und untermauert die aktuell wahrgenommene Dynamik auf dem Wiener Wohnungsmarkt.
Aufgrund der zunehmenden Dynamik gehen wir davon aus, dass die Transaktionsanzahl, weitere wirtschaftliche Eintrübungen und politische Eingriffe vorbehalten, auf über 13.000 Wohnungen steigen wird (bisherige Schätzung; 12.000).
Wie sieht das Bild bei Mietwohnungen aus?
Nach dem langen Bauboom gab es Anfang 2022 ein Überangebot neuer Mietwohnungen, das sich erst nach und nach abbaute. Aufgrund der hohen Zinsen beschlossen viele Menschen aus dem gehobenen Einkommenssegment erstmal in eine (relativ) neue Mietwohnung zu ziehen und den Markt zu beobachten. Nach den Zinsreduktionen kehren diese nun als Käufer auf den Markt zurück und kündigen die Mietverträge relativ neuer Wohnungen. Diese Wohnungen werden nun verstärkt als Zweit- und Drittbezug angeboten.
Allerdings sollte diese temporäre Entspannung nicht über den mittelfristigen Trend hinwegtäuschen. Wien ist eine wachsende Stadt, deren Bedarfswachstum deutlich über das aktuelle Angebotswachstum hinausgeht. Wir werden in den kommenden Wochen einen aktualisierten Sonderbericht zu diesem Thema herausgeben.
Bestseller
Widmen wir uns nun der Frage, welche Art Wohnungen zuletzt am besten verkauft werden.
Im letzten Quartalsbericht schrieben wir an dieser Stelle, dass Wohnungen bis max. EUR 400.000 Bruttokaufpreis für rund 73% aller Transaktionen sorgten. Wir sehen nun, dass sich diese Preisspanne auf max. EUR 500.000 erweitert hat. So lagen immerhin 12% aller verkauften Wohnungen zwischen EUR 400.000 und EUR 500.000, weitere 18% zwischen EUR 300.000 und EUR 400.000.
Das „gehobene Mittelstandssegment“ kommt zurück.
Der bei weitem überwiegende Teil der Käufer waren Eigennutzer, aber auch Investoren kamen auf den Markt zurück. Der Anteil der Anlegerkäufer belief sich auf rund 13%.
Wo wurden die meisten Wohnungen verkauft?
Obige Grafik zeigt die Verteilung der im Zeitraum Q1 – Q3/2025 verbücherten Wohnungstransaktionen auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Spitzenreiter ist die Donaustadt, gefolgt von Favoriten. Stärkster Innenbezirk war die Landstraße.
Werfen wir zuletzt noch einen Blick auf die Verteilung nach Alterssegmenten.
Die mit Abstand häufigste Transaktion ist jene einer älteren Neubauwohnung. Wien wächst, Wohnraum wird dringend benötigt und die eigenen vier Wände bleiben für viele ein finanziell belastender Traum. Viele geben sich somit mit gebrauchten Wohnungen zufrieden.
Umgekehrt machen viele Wohnungsinvestoren, die vor 10 Jahren noch günstig gekauft haben, Kasse. Auch Erben, die keiner strikten Ergebnisrechnung unterliegen, treten verstärkt als Verkäufer auf.
Die Grafik lässt aber auch die liquiditätstechnisch angespannte Lage vieler Immobilienbesitzer erahnen. So wurden zahlreiche unsanierte Altbauwohnungen trotz eines massiven Anstieges des Verhandlungserfolges und somit eines massiven Preisrückganges verkauft. Bei Vorhandensein liquider Mittel und etwas Sanierungs- Know How wären die Sanierung und der anschließende Verkauf sicher die lohnender Alternative.
Zusammenfassung und Ausblick
Die Nettomieten verliefen in den meisten Marktsegmenten seitwärts, lediglich bei den Erstbezügen stiegen sie zuletzt wieder etwas an. Hauptgrund für den aus unserer Sicht vorübergehenden Preisstopp bei Mieten ist die Tatsache, dass viele Gutverdienende in den Jahren 2022 – 2023 in Mietwohnungen zogen, statt zu kaufen. Beim aktuellen Preis- und Zinsniveau kaufen sie nun verstärkt und geben dem Mietmarkt relativ neue Wohnungen zurück, was vorübergehend preisdämpfend wirkt.
Auch die angebotenen Bruttoverkaufspreise verliefen quer über die Marktsegment seitwärts. Allerdings zeigt sich, dass der Verhandlungserfolg im unregelmentierten Segment nach einem Rückgang im Vorquartal diesmal seitlich verlief, wogegen dieser im regelmentierten Segment das zweite Quartal in Folge deutlich anstieg. Markteingriffe wirken. Das regelmentierte Altbau-Marktsegment verlor stark an Wert, der Neubau gewann etwas dazu. Hierzu ist anzumerken, dass der Preisrückgang nur unsanierte Wohnungen trifft.
Die Transaktionsanzahl stieg im Zeitraum Q1 – Q3 2025 relativ zum Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich an (+40%). Anleger kommen langsam zurück und machten 13% aller Käufer aus. Vorbehaltlich exogener Schocks erwarten wir für 2025 rund 13.000 Wohnungstransaktionen (2024: max. 9.500).
Aufgrund der sinkenden Neubautätigkeit und der steigenden Transaktionsanzahl sind grundsätzlich steigende Preise zu erwarten. Bis dato kam dieser Preisanstieg im Neubau noch nicht großflächig zum Tragen, da viele gebrauchte Neubauwohnungen auf den Markt kamen. Verkäufer waren einerseits Immobilieninvestoren, die vor einigen Jahren günstig gekauft haben und nun Kasse machten, anderseits Erben, die die Wohnungen rasch zu Geld machen wollten.
Betrachtet man die typischen Investmentpräferenzen der Österreicher ist davon auszugehen, dass dieses Geld früher oder später wieder in Immobilien zurückfließen wird.
Noch bauen Immobilienentwickler und -investoren ihre teils hohen Bestände ab, doch erwarten wir 2026 jedenfalls steigende reale Verkaufspreise.
Bei nicht regelmentierten Mieten erwarten wir aufgrund der zunehmenden Knappheit einen Anstieg über der Inflation, der durch die aktuellen Gesetzesänderungen sogar noch befeuert wird.
Disclaimer:
Der gegenständliche Bericht dient zur Information über die Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt und ist nicht als Aufforderung für Miet- oder Kaufentscheidungen zu verstehen. Für die Richtigkeit der veröffentlichten Werte wird keine Haftung übernommen. Eine Revision der Werte ist jederzeit möglich und erfolgt typischerweise quartalsweise. Die im Bericht skizzierten Prognosen geben die Erwartungen von Immo Analytics und Ihrer Organe wieder.