Vorwort

Der Bauboom in den Jahren 2020/21 und der folgende Markteinbruch nach dem Zinsanstieg und der Einführung der KIM-Verordnung im Jahr 2022 führten zu einem drastischen Überangebot auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt.

Neuentwicklungen wurden deutlich zurückgefahren. Wir wiesen in unseren Berichten ab Ende 2023 als eines der ersten Analystenhäuser darauf hin, dass diese Angebotsreduktion in Kombination mit der wachstumsbedingten Bedarfssteigerung bis 2026 zu einer Angebotsknappheit und stark steigenden Preisen führen wird.

Unserem Anspruch Zahlen – Daten – Fakten verpflichtet, brachten wir Anfang Juni 2025 unseren ersten Marktbericht über die Neuentwicklungen auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt heraus, indem wir das gesamte in den Jahren 2025 und 2026 neu auf den Markt kommende Wohnungsangebot analysierten.

Im nunmehr vorliegenden Bericht nehmen wir nicht nur ein Update der Projekte vor, sondern werfen auch erstmals einen Blick auf das Jahr 2027. Ebenso analysieren wir Projektverzögerungen, welche sich in den vergangenen Monaten ergaben.

Wie bereits im Juni griffen wir auf alle öffentlich verfügbaren Informationen von Inseraten auf Angebotsplattformen über Entwickler- und Maklerwebsites bis hin zu Pressemeldungen zu und werteten die Information strukturiert aus. Bei Widersprüchlichkeiten zwischen verfügbaren Informationen verfolgten wir die Quelle zur aktuellen bzw. „glaubhaftesten“ Information aus erster Entwicklerhand.

Wir stellen bei den Auswertungen auf das voraussichtliche Fertigstellungsdatum ab. Selbstverständlich gibt es derzeit ein in den Vorjahren fertiggestelltes Angebot, welches noch nicht verwertet ist, ebenso wie am 31.12.2027 nicht alle in den Jahren 2025 – 2027 fertig gestellten Wohnungen verwertet sein werden. Umgekehrt gibt es Projekte, die erst 2025 fertig gestellt werden, die aber bereits zu großen Teilen vorverwertet sind. Der Vorteil beim Abstellen auf das Fertigstellungsjahr liegt darin, dass sich die Zahlen bereits sehr gut abschätzen und dem Bedarf gegenüberstellen lassen.

Vor diesem Hintergrund und auch beim Vergleich mit anderen in den vergangenen Monaten kommunizierten Fertigstellungszahlen halten wir unser Ergebnis für ein sehr genaues Abbild der Fertigstellungen auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt in den Jahren 2025 und 2026. Die Zahlen für 2027 sind naturgemäß noch mit größeren Unschärfen behaftet, doch haben bis dato überhaupt noch nicht in Angriff genommene Neubauprojekte nur geringe Chancen auf eine Fertigstellung bis Ende 2027. Auch ist hier das Risiko von Verzögerungen noch größer, sodass die prognostizierten Fertigstellungen 2027 bereits eine gute Basis bilden.

Ein kurzer Überblick über unsere Analysen:

• Fertigstellung nach Jahr und Projekttyp (Neubau vs. Altbausanierung/DG-Ausbau)
• Projektverzögerungen seit Juni 2025
• Fertigstellungen nach Bezirken
• Durchschnittliche Wohnungsanzahl pro Projekt
• Anteil zertifizierte Wohnungen an den Fertigstellungen (Neubauten)
• Fertigstellung nach Verwertungsfokus (Mietwohnungen im institutionellen Besitz vs. Vorsorgewohnungen vs. Eigennutzerwohnungen)
• Angebotenes Preissegment Neubauten
• Angebotenes Preissegment Sanierungen / DG-Ausbauten

Voraussichtliche Fertigstellungen nach Jahr

Nachfolgende Grafik zeigt die Anzahl der voraussichtlichen Fertigstellungen frei finanzierter Wiener Wohnungen getrennt nach Neubauten und Wohnungssanierungen inkl. DG-Ausbauten.

Die in Branchenkreisen gelegentlich gehörte Aussage, dass die Fertigstellungen ab 2027 wieder nach oben gehen, können wir so nicht bestätigen. Selbstverständlich ist die „Dunkelziffer“ sehr hoch, da vor allem Sanierungsprojekte mit Fertigstellungsdatum 2027 noch nicht zwingend begonnen bzw. bekannt sein müssen. Umgekehrt sind Verzögerungen bei Projekten niemals auszuschließen, wie wir in der Folge noch sehen werden.

Spannend sind die Fertigstellungszahlen im Verhältnis zu zwei anderen Zahlen.

Zum ersten in Relation zu den rund 13.000 Einheiten, welche größenordnungsmäßig im Jahr 2025 verkauft werden dürften. Die Anzahl der Verkäufe dürfte 2025 somit rund doppelt so hoch liegen wie die Zahl der Fertigstellungen.

Zum anderen in Relation zum Bedarf, welcher sich einerseits aus der Abnutzung des Bestandes, anderseits aus dem Nettozuzug ergibt.

Der frei finanzierte Wiener Wohnungsmarkt umfasst rund 350.000 – 400.000 Wohnungen, woraus sich bei Annahme einer 50-jährigen Nutzungsdauer bis zur Notwendigkeit einer Kernsanierung und/oder eines Abrisses ein jährlicher Sanierungs- und/oder Ersatzbedarf von rund 7.000 – 8.000 Wohnungen ergibt.

Das Bevölkerungswachstum in Wien lag zuletzt bei rund 23.000 Menschen. Zahlen zu Einkommen und Haushaltsgrößen des größtenteils zuwanderungsgetriebenen Wachstums sind rar, doch dürfte das Bevölkerungswachstum zu einem grob geschätzten Bedarf an rund 3.000 zusätzlichen frei finanzierten Wohnungen p.a. führen.

Der ermittelte Bedarf liegt mit rund 10.000 – 11.000 Einheiten (Bevölkerungswachstum und Ersatz) fast beim Doppelten der prognostizierten Fertigstellungen 2025. Der Trend dürfte sich in den Folgejahren noch verstärken.

Projektverzögerungen

Vergleicht man die nunmehr veröffentlichten Fertigstellungen mit den Frühjahreswerten so zeigt sich, dass Projektverzögerungen leider zum Alltag von Projektentwicklern gehören.

Im Frühjahr 2025 gab es auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt rund 200 Entwicklungsprojekte mit einem veröffentlichten Fertigstellungsdatum in den Jahren 2025/2026. Knapp 5 Monate später wird bei rund 18% dieser Projekte ein neues Fertigstellungsdatum kommuniziert, welches mindestens 3 Monate hinter dem im Mai bekannt gegebenen Fertigstellungsdatum liegt.

Auch wenn die Statistik die Gründe im Einzelfall naturgemäß nicht bekannt gibt, so ist aufgrund der Heftigkeit der Verschiebung in aller Regel davon auszugehen, dass es sich nicht um operative Bauzeitverzögerungen handelt. In der Mehrzahl der Fälle dürften Finanzierungs- und Vorverwertungsthemen eine Rolle gespielt haben.

Voraussichtliche Fertigstellungen nach Bezirken

Nachfolgende Grafik zeigt die regionale Verteilung der aktuellen Entwicklungen.

Wenig überraschend dominieren Bezirke, in welchen Großprojekte fertig gestellt werden. So steuern in der Donaustadt die DANUBEFLATS, das VIENNATWENTYTWO oder die DC-FLATS große Teile der 2025 fertiggestellten Wohnungen bei. Ähnliches gilt für das Projekt Grünblick in der Leopoldstadt. In der Landstraße dominiert das Stadtentwicklungsgebiet Village im Dritten, allerdings aufgeteilt auf mehrere Projekte. Ähnliches gilt in Floridsdorf mit dem Stadtentwicklungsgebiet Hirschfeld. Die anderen Bezirke zeigen hinsichtlich der Neuentwicklungen ein stärker fragmentiertes Bild, wenngleich es auch hier natürlich größere Projekte wie das MiLiving in Favoriten gibt.

Die durchschnittliche Projektgröße über alle frei finanzierten Wiener Entwicklungsprojekte mit geplanter Fertigstellung 2025 liegt bei 45 Einheiten (arithmetisches Mittel), das „Medianprojekt“ bei 20 Einheiten.

Zertifizierungsanteil bei Neubauten

Green Building ist seit vielen Jahren ein Begriff in der Branche. Doch wie hoch ist der Anteil wirklich?

Nachstehende Grafik zeigt den Anteil der mit mindestens einem Green Building Zertifikat versehenen Einheiten in Neubauten (ohne Sanierungen). Als Green Building Zertifikate in die Auswertung gingen ein: DGNB/ÖGNI, LEED, BREAM, Klimaaktiv.

Gemessen am gesamten Entwicklungsvolumen sind zertifizierte Projekte in der Minderheit, 2026 könnte es erstmals Richtung 50:50 gehen. Die Zahlen für 2027 sind noch mit großer Vorsicht zu genießen, da hier noch genug Zeit für die Vornahme der (Vor-)zertifizierung ist.

Tendenziell lässt sich sagen, dass größere Projekte, welche eventuell an institutionelle Anleger verkauft werden, einen sehr hohen Zertifizierungsanteil aufweisen, wogegen Entwicklungen mit Privatkäufern als Zielgruppe hiervon eher absehen.

Voraussichtliche Fertigstellungen nach Verwertungsfokus

Die große Mehrheit der Wienerinnen und Wiener lebt zur Miete, auch im frei finanzierten Segment. Vor diesem Hintergrund ist die Fertigstellung von ausreichend Mietwohnungen auch sozial- und gesellschaftspolitisch von besonderer Bedeutung. Bei Mietwohnungen kann es sich entweder um Mietwohnungen aus dem Bestand eines Großinvestors oder um Vorsorgewohnungen handeln, sodass die Abschätzung der Größe dieses Segments von zentraler Bedeutung für eine Aussage über den frei finanzierten Mietmarkt ist.

In der nachfolgenden Grafik haben wir die geplanten Fertigstellungen in drei Gruppen „Mietwohnungen“ (als geplante Bestandhaltung bei Großinvestoren), „Vorsorgewohnungen“ und „Eigennutzerwohnungen“ aufgeteilt. Da Entwickler im Abverkauf oftmals beide Varianten (Eigennutzung und Anlage) anbieten, haben wir die Projekte auf Basis unserer Einschätzung der jeweiligen Projektzielgruppe geclustert.

Der rote Balken zeigt die Anzahl der vom Entwickler für die eigene Bestandhaltung oder für den Gesamtverkauf an institutionelle Anleger geplanten Neuerrichtungen. Der blaue Balken zeigt die Anzahl der aus unserer Sicht voraussichtlich als Vorsorgewohnungen platzierten neu entwickelten Einheiten, der grüne Balken die Wohnungen für Eigennutzer.

Grob gesprochen drittelt sich das Angebot in die drei Bereiche. Wie zuvor beschrieben gibt es aufgrund der von uns vorgenommenen Clusterung eine gewisse Durchlässigkeit zwischen Vorsorgewohnungen und Eigennutzerwohnungen, doch scheinen die Ergebnisse das Marktbild zu bestätigen. So verschiebt sich das Wohnverhältnis der Wienerinnen und Wiener zunehmend Richtung frei finanzierter Miete. Die sinkenden Zinsen sollten das Anlageprodukt Vorsorgewohnung in den kommenden Monaten wieder populär machen.

Bei den reinen Mietwohnungen handelt es sich um gerade mal 51 Projekte. Hiervon sind einige entweder für die langfristige Bestandhaltung geplant oder bereits mittels Forward Deal verwertet. Einige Projekte weisen nur eine geringe Wohnungsanzahl auf und sind somit für institutionelle Anleger als Renditeobjekte zu klein.

Die Dealpipeline für spektakuläre Immobiliendeals bei Neuentwicklungen ist in den kommenden beiden Jahren somit je nach exakter Größenanforderung auf rund 10 – 15 Objekte beschränkt. Gleichzeitig könnte das knappe Angebot in Kombination mit sinkenden Anleiherenditen zu einer Reduktion der Renditen in den kommenden Monaten führen.

Angebotenes Preissegment

Für nachfolgende Grafik haben wir uns zunächst die angebotenen Bruttoverkaufspreise der Neuentwicklungen angesehen und diese durch die gewichtete WNF dividiert, wobei Loggien/Balkone/Terrassen mit 25%, Gartenflächen mit 10% gewichtet wurden. Hierbei wurden alle Projekte berücksichtigt, für welche das Pricing bereits bekannt ist (>90%).

Im zweiten Schritt haben wir diese drei Segmenten, <EUR 6.000 / m², EUR 6.000 – 8.500 / m² und > EUR 8.500 / m² zugeordnet.

Hierbei zeigt sich, dass immerhin noch 18% der im Jahr 2025 geplanten Fertigstellungen bei (knapp) unter EUR 6.000 / m² Bruttoverkaufspreis liegen. Bei den geplanten Fertigstellungen 2026 geht dieser Anteil bereits auf 10% zurück. Ab 2027 gibt es de facto kein Angebot unter EUR 6.000 / m² mehr.

Sind sanierte Altbauten günstiger? Mitnichten!

Bei Analyse des Angebots im Bereich der Altbausanierungsprojekte zeigt sich, dass der Anteil der Wohnungen im untersten Preissegment sogar noch etwas geringer ist und auch weiter zurückgeht.

Fairerweise soll erwähnt werden, dass die Lagen der Altbauten tendenziell besser sind und auch kostspielige Dachgeschossausbauten dem Altbausegment zugeschlagen wurden (wobei der Anteil der Dachgeschosswohnungen in Relation zu den Regelgeschosswohnungen wiederum gering ist).

Die angebotenen Nettohauptmietzinse in Randlagen liegen in einer Bandbreite von rund EUR 13 – 16 / m² gewichtete WNF. Die Spitzenmieten in den inneren Bezirken liegen bei rund EUR 26 / m².

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

• Die Wohnungsproduktion im frei finanzierten Wiener Wohnbau dürfte im Jahr 2025 bei rund 50% des jährlichen Bedarfes liegen.  Die Neuflächenproduktion im Jahr 2026 liegt noch darunter. Und auch der erste fernere Ausblick auf 2027 lässt eine weitere Reduktion des Angebotes erwarten. Aktuell gibt es im Abverkaufsegment noch einen hohen „Restbestand“ aus Vorjahren. Ab Ende 2026 ist mit einem Wechsel der Marktsituation hin zu einem Verkäufermarkt und in der Folge mit Wohnungsknappheit zu rechnen.
• Neben der geringeren Anzahl an Projektierungen (z.B. messbar an der Anzahl der Baugenehmigungen) sind vor allem Projektverzögerungen, mutmaßlich aufgrund von Finanzierungsthemen, ein wesentlicher Grund für die geringer werdende Zahl an Fertigstellungen in den kommenden beiden Jahren. Rund 18% aller Neuentwicklungsprojekte, welche im Mai 2025 ein Fertigstellungsdatum bis spätestens Ende 2026 kommunizierten, kommunizieren nun ein um mindestens 3 Monate späteres Fertigstellungsdatum. Einige wurden auch gleich um 6 – 12 Monate verschoben.
• Mietwohnungen sind schon heute ein sehr knappes Gut. Bei rund 50% der neu fertig gestellten frei finanzierten Mietwohnungen dürfte es sich um Vorsorgewohnungen handeln, welche zuerst an Anleger verkauft werden müssen. Das erwartete Anspringen des Investmentmarktes ist somit wichtig für die Funktion des Mietmarktes.
• Die angebotenen Nettohauptmietzinse in Randlagen liegen in einer Bandbreite von rund EUR 13 – 16 / m² gewichtete WNF. Die Spitzenmieten in den inneren Bezirken liegen bei rund EUR 26 / m². Hiermit sind die Spitzenmieten in den vergangenen Monaten nochmals merkbar angestiegen.
• Neue Wohnungen unter einem Bruttoverkaufspreis iHv. EUR 6.000 / m² gewichtete WNF gibt es nur noch in ganz wenigen Randlagen. Auch sanierte Altbauten werden zunehmend teurer und sind nicht preisgünstiger (allerdings bei gleichem Preis tendenziell besser gelegen). Ab 2027 wird es aus heutiger Sicht kein Angebot unter EUR 6.000 / m² mehr geben.
• Die Dealpipeline bei Neubauprojekten für Verkäufe an institutionelle Anleger ist sehr spärlich. Dennoch erwarten wir den einen oder anderen spektakulären Deal im kommenden Jahr 2026.

Unser nächster Marktbericht erscheint wie gewohnt Anfang Januar mit Ist-Werten per 31.12.2025 für den gesamten frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt.