Einleitung

Wenige Tage nach Beginn des neuen Quartals freuen wir uns auch diesmal als erstes Analystenhaus die Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt im Q2 2026 präsentieren zu dürfen.

Schwerpunktthema: Neubau-Mietwohnungen im Fokus

Neben unseren „Analyseklassikern“ legen wir diesmal einen Schwerpunkt auf „neu gebaute Mietwohnungen“ und die preislichen Auswirkungen der geringen Neubautätigkeit der letzten Jahre.

Methodik der Marktanalyse

Wie üblich greifen wir für unsere Analysen auf die Regressionsmethodik unseres IMMOkalkulators zurück, welche, neben klassischen Durchschnittsauswertungen einzelner Marktsegmente, auch die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklung konkreter Wohnungen sowie des Verhandlungserfolgs zwischen Angebots- und Abschlusspreisen ermöglicht.

Aufbau des Marktberichts

Wir starten mit einer Analyse der Entwicklung der nachfolgenden Marktsegmente:

• Altbau
• Neubau bis Baujahr 2020
• Neubau ab Baujahr 2020
• Neubau Erstbezüge ab Baujahr 2023

Hierbei sehen wir uns für jedes der genannten Segmente die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise sowie der Bruttorenditen im Zeitraum 2023 – Q2 2026 an und werfen auch einen Blick auf die Entwicklung des Verhandlungserfolges, definiert als Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreisen.

Im zweiten Abschnitt analysieren wir die Entwicklung der Anzahl der Transaktionen sowie Aufgliederungen nach Alterssegment, Preisklassen und Bezirken. Hierbei wagen wir einen Ausblick auf das restliche Jahr 2026.

Im dritten Abschnitt widmen wir uns dem eingangs beschriebenen Schwerpunktthema „Preisentwicklung bei neu gebauten Mietwohnungen“.   

Am Ende fassen wir die Erkenntnisse zusammen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung des Gesamtmarktes nach Altersklassen

Altbauwohnungen Wien (innere Bezirke): steigende Mieten, steigende Kaufpreise 2026

Beginnen wir unsere Analyse zunächst mit den Altbauten.

Nachfolgende Grafiken stellen die Miet- und Kaufpreisentwicklung pro m² Wohnnutzfläche für Wiener Wohnungen dar, welche der Altbaudefinition des MRG genügen. Beginnen wir mit den inneren Bezirken.

In obiger Grafik sind die erzielten Bruttokaufpreise pro m² WNF sowie der Verhandlungserfolg auf der linken Achse und der monatliche Netto-HMZ pro m² WNF auf der rechten Achse dargestellt. Der blaue und der grüne Balken ergeben aufaddiert den Angebotspreis.

Wir sehen im Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mietpreise (rote Linie), welcher sich zuletzt abschwächte sowie im Jahr 2025 einen Rückgang der erzielten Kaufpreise, der danach in eine faktische Seitwärtsbewegung überging (blauer Balken). Die Mietpreise liegen auch unter Berücksichtigung aller möglichen Zuschläge sehr am oberen Ende des rechtlich möglichen, weshalb sich kaum Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ziehen lassen.   

Die Nettokaufpreise lagen 2025 quer über den Gesamtmarkt bei rund 93% der Bruttokaufpreise und haben sich auch im Q2 2026 nicht wesentlich verändert (nicht in Grafik abgebildet).

Die Mietrenditen, definiert als Netto-HMZ p.a. dividiert durch (realen) Nettokaufpreis, lagen 2025 konstant in einer Bandbreite zwischen 2,5% und 2,75% und somit über dem Niveau der langfristigen Ziel-Inflation und etwa auf dem aktuellen Niveau langfristiger Staatsanleihen, die oftmals als Referenzwert genannt werden.

Kommen wir somit zu den äußeren Bezirken.

Altbauwohnungen Wien (äußere Bezirke): steigende Mieten, zuletzt klar steigende Kaufpreise 2026

Auch hier gilt, dass der Mietpreis regulatorisch bestimmt ist, die Mietpreise bereits sehr an der Obergrenze des Rechtlich erlaubten liegen dürften und sich somit keine großen Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ableiten lassen.

Die Kaufpreise fielen 2024 deutlich und 2025 nochmals geringfügig, bevor sie zuletzt deutlich um rund 7% zunahmen. Wie auch bei den inneren Bezirken ist der Preisanstieg von einem geringeren Verhandlungserfolg getragen (niedrigerer grüner Balken). Ein Indiz, dass sich die Schnäppchenjagd in der absolut finalen Phase befindet. Der Verhandlungserfolg hängt stark vom Zustand der Immobilie ab. Bei sanierten Altbauten geht dieser zwischenzeitlich gegen Null (Vorquartal 4,5%), bei unsanierten Altbauten liegt dieser bei rund 15,5%. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines sanierten Altbaus (Erstbezug nach Sanierung) in den Wiener Außenbezirken lag im abgelaufenen Quartal bei rund EUR 6.000 / m².

Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%, abhängig von der konkreten Lage.

Kommen wir somit zum Segment der etwas älteren Neubauten, also jener Immobilien, die zwar nicht die Altbaudefinition des MRG erfüllen, jedoch vor 2020 gebaut wurden und somit nicht mehr ganz neu sind.

Ältere Neubauwohnungen Wien (innere Bezirke): Seitwärtsbewegung 2026

In der oberen Grafik ist zunächst ein starker Anstieg der Mieten zu erkennen, der sich zuletzt aber einbremste, Die Kaufpreise stiegen im H1 2026 minimal an.

Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3% – 3,5%.

Wie sieht es in den äußeren Bezirken aus?

Altbauwohnungen Wien (äußere Bezirke): steigende Mieten, Seitwärtsbewegung 2026

Auch hier zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Mieten stiegen 2024 stark an und verliefen ab 2025 scheinbar seitlich, was bei genauerer Analyse wiederum auf qualitative Angebotsverschlechterungen zurückzuführen ist.

Die Kaufpreise schwankten zuletzt ohne erkennbare Richtung.  

Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%.

Die Werte sind aufgrund der Heterogenität des Segments mit Vorsicht zu genießen. Zum einen werden Nobelgegenden mit Brennpunktgrätzeln gemischt, zum anderen macht es natürlich einen großen Unterschied, ob eine Wohnung 5 oder 50 Jahre alt ist.

Kommen wir somit zum jüngsten Segment, jener Wohnungen, die seit 2020 fertiggestellt wurden.

Jüngere Neubauwohnungen Wien (innere Bezirke): uneinheitliche Entwicklung

Seit 2024 sehen wir annähernd konstante Miet-, jedoch schwankende Verkaufspreise, teils durch qualitative Angebotsveränderungen getrieben.

Der scheinbar deutliche Rückgang der erzielten Verkaufspreise ist teilweise auf Großprojekte am äußeren Rand der inneren Bezirke und somit letztlich auch auf Angebotsveränderungen zurückzuführen.

Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 2,25% – 2,5%

Wie sieht es in den Außenbezirken aus?

Jüngere Neubauwohnungen Wien (äußere Bezirke): langsamer, kontinuierlicher Anstieg

Auch bei den jüngeren Neubauten in den äußeren Bezirken stiegen die Mieten 2024 steil an, bevor sich das Mietwachstum auch inflationsbedingt etwas einbremste. Die Kaufpreise stiegen geringfügig jedoch kontinuierlich an, wobei auch in diesem Segment der Verhandlungserfolg zurückging.

Nimmt man nur Erstbezüge her lag der durchschnittliche Nettomietpreis im Q1 2026 bereits bei EUR 15,7 / m² mit steigender Tendenz. Hierzu ist anzumerken, dass das Segment nicht homogen ist. In schlechter angebundenen größervolumigen Projekten liegen die Untergrenzen bei rund EUR 13,5 – 14. Besser angebundene und „exklusivere“ Erstbezüge liegen mitunter deutlich über EUR 18 / m². Mehr dazu im 3. Kapitel.

Die Mietrendite liegt quer über das gesamte Marktsegment bereits bei rund 3%. Hierzu ist anzumerken, dass kleinere Wohnungen, welche oftmals als Anlegerwohnungen gekauft werden, eine deutlich höhere Mietrendite aufweisen als der Segmentsdurchschnitt.

Analyse der Transaktionen

Sehen wir uns nun die Markttiefe an.

Obige Grafik zeigt die Anzahl der Wohnungstransaktionen in Wien. Datenbasis ist das österreichische Grundbuch. Für die Jahre 2021 – 2023 haben wir aus Kostengründen auf bereits veröffentlichte Daten zugegriffen. Für die Jahre 2024 – 2025 haben wir jeweils am Quartalsende die Anzahl der Wohnungskaufverträge mit Kaufvertragsdatum zwischen 1.01.2024 und 30.06.2026 gezogen. Die somit gewonnene Zeitreihe ermöglicht es uns die in der Vergangenheit bereits getätigten, aber noch nicht verbücherten Wohnungskaufverträge grob abzuschätzen (grüner Balken).

Eine echte Überraschung boten die Zahlen im H1 2026.

So wurden im Q1 2026 rund 60% mehr Kaufverträge abgeschlossen und verbüchert als im Vorjahresquartal (Datenabzug jeweils per Quartalsultimo, sprich 31.03.2026 vs. 31.03.2025). Unter Berücksichtigung des üblichen Nachlaufes beim Grundbuch gehen wir davon aus, dass im Q1 2026 rund 3.500 Kaufverträge abgeschlossen wurden (blauer und grüner Balken addiert). Auch das zweite Quartal 2026 lag rund 20% über dem Vorjahresquartal.

Eine Prognose für das Gesamtjahr 2026 ist immer noch mit großen Unsicherheiten behaftet, da die Dimension der Vorzieheffekte aufgrund der per 30.06.2026 ausgelaufenen Befreiung der Grundbuchgebühren für das erste Eigenheim noch nicht messbar ist.

Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die rund 16.500 Einheiten im Jahr 2021 heuer unerreicht werden. Gleichzeitig halten wir einen Korridor von 12.500 – 13.000 verkauften Einheiten und somit ein „gutes“ Jahr für wahrscheinlich. 

Wo wurden die meisten Wohnungen verkauft?

Obige Grafik zeigt die Verteilung der im Q2 2026 verbücherten Wohnungstransaktionen auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Spitzenreiter ist traditionell die Donaustadt, gefolgt von Favoriten. Stärkster Innenbezirk war die Leopoldstadt, gefolgt von der Landstraße.

Werfen wir nun einen Blick auf die Verteilung nach Alterssegmenten.

Die obige Grafik zeigt die deutliche Veränderung des Wiener Wohnungsmarktes auf. Im Zeitraum 2024 – 2025 gaben sich viele Käufer mit etwas günstigeren, gebrauchten Wohnungen zufrieden. Umgekehrt machen viele Wohnungsinvestoren, die vor 10 Jahren noch günstig gekauft haben, Kasse. Die ältere Neubauwohnung war die mit Abstand häufigste Transaktion.  Im H1 2026 blieb zwar das Segment der älteren Neubauwohnung führend, doch holten die anderen Segmente auf. Aus Entwicklersicht besonders erfreulich ist der kontinuierliche Anstieg des Anteils an sanierten Altbauten. Im Segment der unsanierten Altbauten gab es leider jedoch auch einige Notverkäufe strauchelnder Entwickler.

In welchem Preissegment lagen die verkauften Wohnungen?

Vergleicht man die beiden Balken in obiger Grafik so wird deutlich, dass die getätigten Käufe im Preis wieder steigen. So ging der Anteil der Wohnungen im Segment unter EUR 300.000 seit 2024 deutlich zurück, der Anteil der Wohnungen im Premium- und Luxussegment stieg an. Auch hier zeigt sich, dass die Krise am Endverbrauchermarkt weitgehend zu Ende ist.

Detailanalyse der Mietpreise

Wir haben in unseren letzten Berichten über den Wiener Wohnungsmarkt stets darauf hingewiesen, dass die geringe Neubautätigkeit vor allem im Bereich der Mietwohnungen zu Preissteigerungen führen wird.

Durchschnittsauswertungen wie wir sie bei den Segmentsanalysen zeigen haben das Problem, dass sie Veränderungen im Angebot nicht abbilden. Wir haben uns daher diesmal entschieden die Mietpreisentwicklung einer „typischen“ Neubauwohnung in den vergangenen Jahren zu simulieren. Als typische Wohnung wurde eine 50 m² Wohnung mit 10 m² Freifläche angenommen.

Nachfolgende Grafik zeigt die Bruttomietpreisentwicklung einer derartigen „typischen“ Wohnungen in den einzelnen Bezirken im Zeitraum Q1 2024 – Q2 2026.

Die Ergebnisse bestätigen die grundsätzliche Wahrnehmung hinsichtlich der allgemeinen Mietpreisentwicklung. Mit einer Ausnahme liegt die Preissteigerung in allen Bezirken mehr oder minder deutlich über der Inflation (rote Linie).

Im Detail erzählen die unterschiedlichen Steigerungen der einzelnen Bezirke ihre eigenen Geschichten. Eine davon ist die „Auseinanderentwicklung“. So steigen „noblere“ Bezirksteile tendenziell überdurchschnittlich wie z.B. an Josefstadt, Hietzing oder Innere Stadt zu erkennen. In den gemeinhin auch als eher nobel wahrgenommenen Bezirken Mariahilf und Döbling verhindern die Bezirksteile „Stumpergasse“ (nahe der Gumpendorferstraße) bzw. „Heiligenstadt“ (zwischen Karl Marx Hof und aktuell weitgehend ungenutzter alter WU) einen stärkeren Mietpreisanstieg.

In Rudolfsheim-Fünfhaus macht sich die Aufwertung durch die Umgestaltung der äußeren Maria-Hilfer-Straße positiv bemerkbar. Und Margareten holt gegenüber der „teuren Schwester“ Wieden auf.

Der Mietmarkt reagiert also deutlich und zeitnah auf Attraktivierungsprojekte (äußere MaHü) oder deren Fehlen (Nachnutzung alte WU).

Zusammenfassung und Ausblick

Altbau: Preisanstieg und Ende der Schnäppchenjagd

Im Altbausegment stiegen die realen Bruttoverkaufspreise in den äußeren Bezirken deutlich, in den inneren Bezirken geringfügig an. Getrieben ist der Preisanstieg primär von einem Rückgang des Verhandlungserfolges. So ist im Segment sanierter Altbau kein Verhandlungserfolg mehr nachweisbar. Hieraus ergeben sich zwei Erkenntnisse. Erstens; die Schnäppchenjagd der vergangenen Jahre dürfte auf Endkundenseite endgültig vorbei sein. Zweitens; Altbauten gehören saniert. Leider scheitert letzteres manchmal an Finanzierungen.

Neubau: Stabilisierung der Preise und sinkende Rabatte

Im Segment der älteren Neubauten verliefen die angebotsbereinigten Verkaufspreise weitgehend seitlich. Bei jungen Neubauten (Erstbezügen) stiegen die realen Bruttoverkaufspreise tendenziell bereits wieder an, primär getrieben durch den Wegfall von in der Vergangenheit üblichen Rabatten. Auch hier gilt, dass die Schnäppchenjagd weitgehend vorbei sein dürfte.

Deutlich steigende Transaktionszahlen im Jahr 2026

Die Transaktionsanzahl stieg im Q1 2026 um mehr als 60% gegenüber dem Vorjahresquartal und im Q2 2026 nochmals um 20% gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei aller Unsicherheit einer Jahresprognose unter Berücksichtigung der Vorzieheffekte aufgrund ausgelaufener Förderbestimmungen, gehen wir davon aus, dass 2026 rund 12.500 – 13.000 Wohnungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt verkauft werden.

Positive Signale für Immobilienentwickler

Aus Entwicklersicht erfreulich ist das steigende Preisniveau der verkauften Einheiten sowie der größer werdende Beitrag sanierter Altbauten. Gleichzeitig gehören aber gerade im Segment der unsanierten Altbauten Notverkäufe weiterhin zur Realität des Entwickleralltages.

Mietpreise steigen schneller als die Inflation

Die Mietpreise stiegen seit Q1 2024 in nahezu allen Bezirken stärker als die Inflation und untermauern die von uns und anderen Experten seit Jahren getroffene Prophezeiung, dass die geringe Neubautätigkeit zu steigenden Preisen führen wird (mehr dazu in unserem Sonderbericht aus Mai 2026).

Ausblick: Steigende Preise auch im Abverkaufssegment

Diese geringe Neubautätigkeit lässt in Kombination mit der steigenden Transaktionsanzahl auch künftig verstärkt steigende Preise im Abverkaufssegment erwarten, zumal die Bestände der Immobilienentwickler aus in der Vergangenheit fertiggestellten Erstbezügen bereits weitgehend aufgebraucht sein dürften.

Disclaimer:
Der gegenständliche Bericht dient zur Information über die Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt und ist nicht als Aufforderung für Miet- oder Kaufentscheidungen zu verstehen. Für die Richtigkeit der veröffentlichten Werte wird keine Haftung übernommen. Eine Revision der Werte ist jederzeit möglich und erfolgt typischerweise quartalsweise. Die im Bericht skizzierten Prognosen geben die Erwartungen von Immo Analytics und Ihrer Organe wieder.