Wir nehmen es vorweg – einige Ergebnisse unserer Analysen zu den Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt im Q1 2026 haben uns sehr überrascht. Umso mehr freuen wir uns diese im Folgenden präsentieren zu dürfen.
Wie üblich greifen wir für unsere Analysen auf die Regressionsmethodik unseres IMMOkalkulators zurück, welche, neben klassischen Durchschnittsauswertungen einzelner Marktsegmente, auch die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklung konkreter Wohnungen sowie des Verhandlungserfolgs zwischen Angebots- und Abschlusspreisen ermöglicht.
Wir starten mit einer Analyse der Entwicklung der nachfolgenden Marktsegmente:
- Altbau
- Neubau bis Baujahr 2020
- Neubau ab Baujahr 2020
- Neubau Erstbezüge ab Baujahr 2023
Hierbei sehen wir uns für jedes der genannten Segmente die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise sowie der Bruttorenditen im Zeitraum 2023 – Q1 2026 an. Wir werfen auch einen Blick auf die Entwicklung des Verhandlungserfolges, definiert als Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreisen.
Im zweiten Abschnitt analysieren wir die Entwicklung der Anzahl der Transaktionen und sehen uns an welche Produkte zuletzt im Abverkaufssegment besonders gefragt waren. Hierbei bieten wir Aufgliederungen nach Alterssegment, Preisklassen und Bezirken. Hierbei wagen wir einen Ausblick auf das restliche Jahr 2026.
Im dritten Abschnitt stellen wir Angebot und Nachfrage gegenüber und leiten die wichtigsten Erkenntnisse für die Marktsituation 2026 ab.
Am Ende fassen wir die Erkenntnisse zusammen.
Miet- und Kaufpreisentwicklung des Gesamtmarktes nach Altersklassen
Altbauwohnungen Wien (innere Bezirke): steigende Mieten, steigende Kaufpreise 2026
Beginnen wir unsere Analyse zunächst mit den Altbauten.
Nachfolgende Grafiken stellen die Miet- und Kaufpreisentwicklung pro m² Wohnnutzfläche für Wiener Wohnungen dar, welche der Altbaudefinition des MRG genügen. Beginnen wir mit den inneren Bezirken.
In obiger Grafik sind die erzielten Bruttokaufpreise pro m² WNF sowie der Verhandlungserfolg auf der linken Achse und der monatliche Netto-HMZ pro m² WNF auf der rechten Achse dargestellt. Der blaue und der grüne Balken ergeben aufaddiert den Angebotspreis.
Wir sehen im Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mietpreise (rote Linie) sowie ab 2025 einen Rückgang der erzielten Kaufpreise, gefolgt von einem neuerlichen Anstieg im Q1 2026 (blauer Balken). Die Mietpreise liegen auch unter Berücksichtigung aller möglichen Zuschläge sehr am oberen Ende des rechtlich möglichen, weshalb sich kaum Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ziehen lassen.
Die Nettokaufpreise lagen 2025 quer über den Gesamtmarkt bei rund 93% der Bruttokaufpreise und haben sich auch im Q1 2026 nicht wesentlich verändert (nicht in Grafik abgebildet).
Die Mietrenditen, definiert als Netto-HMZ p.a. dividiert durch (realen) Nettokaufpreis, lagen 2025 konstant in einer Bandbreite zwischen 2,5% und 2,75% und somit über dem Niveau der langfristigen Ziel-Inflation und etwa auf dem aktuellen Niveau langfristiger Staatsanleihen, die oftmals als Referenzwert genannt werden.
Altbauwohnungen Wien (äußere Bezirke): stabile Mieten, steigende Kaufpreise 2026
Kommen wir somit zu den äußeren Bezirken.
Auch hier gilt, dass der Mietpreis regulatorisch bestimmt ist, die Mietpreise bereits sehr an der Obergrenze des Rechtlich erlaubten liegen dürften und sich somit keine großen Rückschlüsse auf die Marktentwicklung ableiten lassen.
Die Kaufpreise fielen 2024 deutlich und 2025 nochmals geringfügig, bevor sie im Q1 2026 neuerlich zunahmen. Wie auch bei den inneren Bezirken ist der Preisanstieg von einem geringeren Verhandlungserfolg getragen (niedrigerer grüner Balken). Ein Indiz, dass die Schnäppchenjagd dem Ende zugeht. Der Verhandlungserfolg hängt stark vom Zustand der Immobilie ab und lag bei sanierten Altbauten mit rund 4,5% deutlich niedriger als bei unsanierten Altbauten (rund 14,5%).
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%, abhängig von der konkreten Lage.
Neubau bis 2019 Wien (innere Bezirke): steigende Mieten, konstante Kaufpreise 2026
Kommen wir somit zum Segment der etwas älteren Neubauten, also jener Immobilien, die zwar nicht die Altbaudefinition des MRG erfüllen, jedoch vor 2020 gebaut wurden und somit nicht mehr ganz neu sind.
In der oberen Grafik ist zunächst ein starker Anstieg der Mieten zu erkennen, der sich auch im Q1 2026 fortsetzte. Die Kaufpreise stiegen im Q1 2026 minimal an.
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3% – 3,5%.
Neubau bis 2019 Wien (äußere Bezirke): konstante Mieten, steigende Kaufpreise 2026
Wie sieht es in den äußeren Bezirken aus?
Auch hier zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Mieten stiegen 2024 stark an und verliefen ab 2025 scheinbar seitlich, was bei genauerer Analyse wiederum auf qualitative Angebotsverschlechterungen zurückzuführen ist. Bei genauerer Analyse der Daten auf Bezirksteilebene zeigt sich, dass günstige Bezirksteile insbesondere in Relation zu teureren Nachbarbezirksteilen aufgeholt haben, wogegen die Mietpreise in sehr teuren Bezirksteilen etwas zurückgingen.
Die Kaufpreise erlebten im Q1 2026 einen Rebound. Interessant ist die Tatsache, dass dies bei deutlich sinkendem Verhandlungserfolg passiert ist, d.h. die Verkäufer verlangten etwas mehr und gaben auch weniger nach. Auch in diesem Segment dürfte die Schnäppchenjagd vorbei sein.
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 3,25% – 3,75%.
Die Werte sind aufgrund der Heterogenität des Segments mit Vorsicht zu genießen. Zum einen werden Nobelgegenden mit Brennpunktgrätzeln gemischt, zum anderen macht es natürlich einen großen Unterschied, ob eine Wohnung 5 oder 50 Jahre alt ist.
Neubau ab 2020 Wien (innere Bezirke): konstante Mieten, volatile Kaufpreise
Kommen wir somit zum jüngsten Segment, jener Wohnungen, die seit 2020 fertiggestellt wurden.
Seit 2024 sehen wir annähernd konstante Miet-, jedoch schwankende Verkaufspreise, teils durch qualitative Angebotsveränderungen getrieben. Nimmt man nur Erstbezüge her lag der durchschnittliche Nettomietpreis 2025 bereits bei EUR 17,5 / m² (Q1 2026 unverändert).
Die Mietrenditen, bezogen auf reale Nettokaufpreise lagen zuletzt bei etwa 2,25% – 2,5%
Neubau ab 2020 Wien (äußere Bezirke): steigende Mieten, steigende Kaufpreise 2026
Wie sieht es in den Außenbezirken aus?
Auch bei den jüngeren Neubauten in den äußeren Bezirken stiegen die Mieten 2024 steil an, bevor sich das Mietwachstum auch inflationsbedingt etwas einbremste. Allerdings kam es im Q1 2026 bereits wieder zu einem Anstieg oberhalb der Inflationsrate. Die Kaufpreise verliefen weitgehend seitlich, wobei auch in diesem Segment der Verhandlungserfolg 2025 und auch im Q1 2026 etwas zurückging.
Nimmt man nur Erstbezüge her lag der durchschnittliche Nettomietpreis im Q1 2026 bereits bei EUR 15,7 / m² (+1,3% im Q1 2026) mit stark steigender Tendenz. Hierzu ist anzumerken, dass das Segment nicht homogen ist. In schlechter angebundenen größervolumigen Projekten liegen die Untergrenzen bei rund EUR 13,5 – 14. Besser angebundene und „exklusivere“ Erstbezüge liegen mitunter deutlich über EUR 18 / m².
Die Mietrendite liegt quer über das gesamte Marktsegment bereits bei rund 3% – 3,25%. Hierzu ist anzumerken, dass kleinere Wohnungen, welche oftmals als Anlegerwohnungen gekauft werden, eine deutlich höhere Mietrendite aufweisen als der Segmentsdurchschnitt.
Analyse der Transaktionen
Sehen wir uns nun die Markttiefe an.
Obige Grafik zeigt die Anzahl der Wohnungstransaktionen in Wien. Datenbasis ist das österreichische Grundbuch. Für die Jahre 2021 – 2023 haben wir aus Kostengründen auf bereits veröffentlichte Daten zugegriffen.[1] Für die Jahre 2024 – 2025 haben wir jeweils am Quartalsende die Anzahl der Wohnungskaufverträge mit Kaufvertragsdatum zwischen 1.01.2024 und 31.03.2026 gezogen. Die somit gewonnene Zeitreihe ermöglicht es uns die in der Vergangenheit bereits getätigten, aber noch nicht verbücherten Wohnungskaufverträge grob abzuschätzen (grüner Balken).
Eine echte Überraschung bieten die Zahlen im Q1 2026.
So wurden im Q1 2026 rund 60% mehr Kaufverträge abgeschlossen und verbüchert als im Vorjahresquartal (Datenabzug jeweils per Quartalsultimo, sprich 31.03.2026 vs. 31.03.2025). Unter Berücksichtigung des üblichen Nachlaufes beim Grundbuch gehen wir davon aus, dass im Q1 2026 rund 3.500 Kaufverträge abgeschlossen wurden (blauer und grüner Balken addiert).
Rechnet man die Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal auf das noch junge Gesamtjahr hoch ergibt sich sogar ein Wert jenseits der rund 16.500 Einheiten im Jahr 2021.
Steuern wir somit aus der Krise auf ein all-time-high bei den Wohnungsverkäufen im Jahr 2026 zu?
Aus unserer Sicht gibt es mehrere Gründe, die gegen einen neuen Transaktionsrekord sprechen.
Zum ersten, gehen wir davon aus, dass es aufgrund des nahenden Endes der Befreiung der Grundbuchgebühren für das erste Eigenheim per 30.06.2026 im 1. Halbjahr 2026 zu Vorzieheffekten kommt, sodass die Transaktionszahl im 2. Halbjahr 2026 etwas zurückgehen könnte.
Zum zweiten sahen wir im Jahr 2025 ein außergewöhnlich gutes Schlussquartal, dessen Wiederholung nicht zwingend zu erwarten ist.
Zum dritten geht aufgrund der geringen Bautätigkeit auch das Angebot im Segment der Erstbezüge zurück, sodass es hier zu mengenmäßigen Limitierungen kommen wird. Die Verkaufszahlen im Q1 2026 haben uns aber jedenfalls stark (positiv) überrascht.
Wo wurden die meisten Wohnungen verkauft?
Obige Grafik zeigt die Verteilung der im Q1 2026 verbücherten Wohnungstransaktionen auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Spitzenreiter ist die Donaustadt, gefolgt von Favoriten. Stärkster Innenbezirk war die Leopoldstadt, dicht gefolgt von der Landstraße.
Werfen wir nun einen Blick auf die Verteilung nach Alterssegmenten.
Die obige Grafik zeigt die deutliche Veränderung des Wiener Wohnungsmarktes auf. Im Zeitraum 2024 – 2025 gaben sich viele Käufer mit etwas günstigeren, gebrauchten Wohnungen zufrieden. Umgekehrt machen viele Wohnungsinvestoren, die vor 10 Jahren noch günstig gekauft haben, Kasse. Die ältere Neubauwohnung war die mit Abstand häufigste Transaktion. Im Q1 2026 blieb zwar das Segment der älteren Neubauwohnung führend, doch holten die anderen Segmente auf. Aus Entwicklersicht besonders erfreulich ist der kontinuierliche Anstieg des Anteils an Erstbezugswohnungen sowie an sanierten Altbauten.
In welchem Preissegment lagen die verkauften Wohnungen?
Vergleicht man die beiden Balken in obiger Grafik so wird deutlich, dass die getätigten Käufe im Preis wieder steigen. So ging der Anteil der Wohnungen im Segment unter EUR 300.000 seit 2024 zurück.
Bei der Betrachtung des Luxussegmentes ist der Anstieg der Transaktionen mitzudenken. So sinkt zwar der Anteil im Q1 2026 von 15% auf 10%, doch wächst die absolute Anzahl. Das Luxussegment ist somit in absoluten Zahlen stabil.
Den stärksten Zuwachs hatten neu errichtete oder sanierte Single- und Pärchenwohnungen zwischen 40 m² und 70 m² im Preissegment zwischen EUR 300.000 und EUR 400.000.
Angebot und Nachfrage im aktuellen Marktumfeld
Beginnen wir zunächst mit einem Blick auf den frei finanzierten Mietmarkt, welcher rund 400.000 Einheiten umfasst.
Angebotsentwicklung Mietwohnungen 2026
Die Anzahl der Fertigstellungen (inkl. Sanierungen), welche im frei finanzierten Segment vermietet werden sollen, dürfte sich im Jahr 2026 auf rund 2.500 – 3.000 Wohnungen belaufen.
Hinzukommen dürften rund 3.000 Mietwohnungen kommen, welche aufgrund von „Segmentswechseln ohne Änderung der Wachstumsbilanz“ zurückgegeben werden. Hierzu zählen insbesondere Mietwohnungen, welche von älteren Menschen bewohnt wurden, welche in eine Einrichtung für betreutes Wohnen übersiedeln und somit den klassischen frei finanzierten Mietmarkt verlassen. Ein anderes Beispiel für einen derartigen Segmentswechsel sind Familien, die im frei finanzierten Mietsegment wohnen und einen Platz im geförderten Segment erhalten.
Das „hinzukommende“ Gesamtangebot dürfte sich somit auf rund 5.500 Einheiten belaufen. Ein update zu diesen Zahlen gibt es in unserem Sonderbericht in einigen Wochen.
Nachfrageentwicklung Mietwohnungen 2026
Wien wächst jährlich um rund 20.000 – 25.000 Personen. Unter Berücksichtigung der üblichen Verteilung Miete vs. Kauf und frei finanziert vs. gefördert sowie der durchschnittlichen Haushaltsgröße ergibt sich hieraus ein Bedarf von rund 2.000 zusätzlichen frei finanzierten Mietwohnungen p.a.
Hinzukommen dürften jährlich rund 8.000 zu ersetzende frei finanzierte Mietwohnungen kommen, die vom Markt verschwinden, weil sie (general-)saniert werden oder das ganze Haus abgerissen wird.
Die zusätzliche Nachfrage an frei finanzierten Mietwohnungen dürfte sich somit auf rund 10.000 Einheiten belaufen.
Stellt man die Zahlen für den Mietmarkt gegenüber ergibt sich eine jährliche Unterdeckung des frei finanzierten Mietmarktes von rund 10.000 – 5.500 = 4.500 Einheiten. In Anbetracht der Situation, dass Mietwohnungen schon heute knapp sind, ist jedenfalls mit einer aus Mietersicht sehr angespannten Marktsituation und steigenden Mieten zu rechnen.
Sehen wir uns nun den Markt für frei finanzierte Eigennutzer-Eigentumswohnungen an, welcher rund 350.000 Einheiten umfasst.
Angebotsentwicklung Eigentumswohnungen 2026
Die Anzahl der Fertigstellungen (inkl. Sanierungen), welche im frei finanzierten Segment primär an Eigennutzer als Zielgruppe verkauft werden sollen, dürfte sich im Jahr 2026 nach unsren Recherchen auf rund 1.400 Wohnungen belaufen.
Segmentswechsel spielen im Eigentum keine wesentliche Rolle, sodass die Zahl das hinzukommende Gesamtangebot näherungsweise abbildet.
Nachfrageentwicklung Eigentumswohnungen 2026
Wie beschrieben wächst Wien jährlich um rund 20.000 – 25.000 Personen. Unterstellt man wiederum die übliche Verteilung Miete vs. Kauf und frei finanziert vs. gefördert sowie die durchschnittlichen Haushaltsgröße so ergibt sich ein jährlicher Bedarf von rund 2.500 – 3.000 zusätzlichen frei finanzierten Eigentumswohnungen.
Hinzukommen dürften jährlich rund 7.000 zu ersetzende frei finanzierte Eigentumswohnungen kommen, die jährlich aus Altersgründen vom Markt verschwinden, weil sie saniert werden.
Die zusätzliche Nachfrage an frei finanzierten Eigentumswohnungen dürfte sich somit auf knapp 10.000 Einheiten belaufen.
Dass diese Nachfrage nicht nur theoretisch ist zeigen die Verbücherungen im Q1 2026. Auch wenn sich die Transaktionszahl im 2. Halbjahr wie von uns vermutet wieder etwas abschwächen sollte, geht der Wiener Wohnungsmarkt bis Ende 2026 in einen Verkäufermarkt über.
Zusammenfassung und Ausblick
Die Nettomieten stiegen im Q1 2026 quer über alle Segmente an. Die Steigerung lag zwar „nur“ bei rund 1% – 2% im Vergleich zum Vorjahresniveaus, doch liegt sie hiermit auf Jahressicht deutlich über der (zuletzt steigenden) Inflationsrate.
Auch die Bruttoverkaufspreise stiegen primär aufgrund eines deutlich geringeren Verhandlungserfolges an. Die Schnäppchenjagd der vergangenen Jahre dürfte somit vorbei sein.
Die Transaktionsanzahl stieg im Q1 2026 um mehr als 60% gegenüber dem Vorjahresquartal und steuert 2026 rein hochrechnerisch sogar auf ein „all-time-high“ zu. Wir sehen zwar gute Gründe, die gegen die Erreichung eines solchen „all-time-highs“ sprechen (starkes Q4 2025, Vorzieheffekte im 1. HJ 2026 aufgrund Förderbestimmungen, Austrocknung mangels Neuangebotes), doch spricht viel für ein sehr starkes Q2 2026 und ein aus Verkäufersicht insgesamt gutes Jahr 2026.
Die Nachfrage verschob sich Im Q1 2026 von älteren Neubauten zu Erstbezügen (Neubau und sanierter Altbau), auch wenn das Segment der älteren Neubauwohnungen das größte blieb. Sehr gefragt waren Single- und Pärchenwohnungen mit ca. 40 – 70 m².
Die Neubautätigkeit nimmt dramatisch ab, sodass 2026 die Neuflächenproduktion sowohl im Bereich der Mietwohnungen als auch im Bereich der Eigentumswohnungen deutlich hinter dem Bedarf hinterherhinkt. Diese Unterdeckung lässt in Kombination mit der steigenden Transaktionsanzahl steigende Preise zu erwarten.
Die Bestände der Immobilienentwickler aus in der Vergangenheit fertiggestellten Erstbezügen dürften bereits weitgehend aufgebraucht sein.
Wir erwarten ein sehr starkes Q2 2026 sowie ein insgesamt hohes Transaktionsvolumen im Jahr 2026 und im Lauf der zweiten Jahreshälfte 2026 einen Marktumschwung in Richtung eines Verkäufermarktes.
Bei nicht regelmentierten Mieten erwarten wir aufgrund der zunehmenden Knappheit weiterhin einen Anstieg deutlich über der Inflation.
[1] RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2023