Gerüchten zufolge sollen CFOs ihre Wirtschaftsprüfer in diesen Tagen gerne fragen, welche Zahlen zum abgelaufenen Jahr sie beim Hahnenkammrennen bereits kommunizieren dürfen.

Wir haben uns gedacht „challenge accepted“ und geben im Folgenden die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten zur Preisentwicklung auf dem Wiener Wohnungsmarkt im soeben abgelaufenen Q4/2021 bekannt. Beginnen wir mit einem high level Blick auf die jüngste Preisentwicklung im Q4/2021.

Obige Grafik zeigt die monatliche Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises von mehr als 30.000 repräsentativ ausgewählten Kaufangeboten auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt. Aus dieser ist hinsichtlich, dass sich die Kaufpreise im Q4/2021 de facto seitlich bewegten.

Wie ein Blick auf die obige Grafik, basierend auf mehr als 50.000 Mietinseraten, zeigt ist auch hinsichtlich der Mieten eine Seitwärtsbewegung oder maximal ein sehr geringfügiger Anstieg unterhalb der Inflationsmarke erkennbar.

In einer ganzheitlichen Marktbetrachtung lässt der oftmals geäußerte Verdacht, dass die Preise in den vergangenen Monaten noch gestiegen sind, also nicht bestätigen.

Da eine Hand im Kochtopf und eine im Gefrierschrank bekanntlich zwar im Durchschnitt, nicht aber zwingend in der persönlichen Wahrnehmung für ein wohliges Klima sorgen, haben wir uns die Entwicklung auf Bezirksteilebene angesehen.

Obige Tabelle zeigt die in den ausgewerteten Inseraten erkennbaren Miet- und Kaufpreisniveaus der Bezirksteile sowie die Entwicklung im Q4/2021. Trotz der hohen Anzahl an zugrundeliegenden Inseraten ist bei Schlussfolgerungen hinsichtlich der Preisentwicklung von Wohnungen Vorsicht geboten, da sich die Zusammensetzung des Angebots am Markt laufend verändert. So kann z.B. ein temporär größeres Angebot von Mikroapartments, Neubauten, Wohntürmen o.ä. das durchschnittliche Miet- und Kaufpreisniveau / m² in die Höhe treiben. Umgekehrt kann der Vermarktungsabschluss eines hochpreisigen Großprojektes zu einer Reduktion der durchschnittlichen Angebotspreise / m² führen.

Dennoch lassen sich bei Betrachtung der Tabelle mehrere Erkenntnisse ableiten.

Erstens, lagebasierte Preisaussagen sollten auf dem Wiener Wohnungsmarkt stets auf Bezirksteil und niemals auf Bezirksebene getroffen werden, da die Unterschiede mitunter sehr groß sind. Sehr schön sieht man dies im 5. und 6. Bezirk, wo die innenstadtnahen Bezirksteile (Margaretenplatz und Laimgrube) deutlich über den restlichen – gürtelnahen – Bezirksteilen liegen.

Zweitens, die Lage ist sicher wichtig, aber für sich allein kein ausreichendes Kriterium für eine Preisschätzung. Sehr schön sieht man dies im 3. Bezirk. So übertrifft im Betrachtungszeitraum der Bezirksteil Erdberg-St.Marx das innenstadtnähere Botschaftsviertel. Inhaltlich erklären lässt sich dieses Phänomen durch den oben beschriebenen Effekt einer Angebotsveränderung. So waren in diesem Bezirksteil mehrere neue (Hochhaus-)Entwicklungsprojekte auf den Markt, die den Preis treiben.

Fazit: In Summe lässt sich sagen, dass sich der frei finanzierte Wiener Wohnungsmarkt im Q4/2021 sowohl hinsichtlich der Mieten als auch hinsichtlich der Kaufpreise und somit auch der Renditen seitlich entwickelte. Allerdings gilt dies nicht einheitlich für alle Wohnungen, sodass eine Einzelfallbetrachtung der werttreibenden Faktoren auch weiterhin unerlässlich bleibt. Eine sehr kostengünstige Möglichkeit die die Preisentwicklung einer konkreten Immobilie zu simulieren, bietet die am 31.01.2022 erscheinende Businessversion von IMMOkalkulator.